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律师和房地产律师的区别
来源:www.gzblzls.com 发布时间:2020年10月26日

律师和房地产律师的区别

下面我们和贵阳合同律师一起来看看:

贵阳合同律师

案例:疫情中客户想要购买一个房子,由地产经纪介绍给我。合同收到后我开始做尽职调查。这个做法是我根据自己的经验得来。很多律所只是依赖产权公司的报告,但报告是在合同签署之后才做的,有的时候再发现问题已经为时已晚。而且有很多律师楼你只是律师助理在那里做翻译,或者干脆连老外律师的脸都没见着,只是会说中文的办公室负责人在那里解释合同。记住,进门的时候问一声请问是有执照的律师跟我解释合同吗?没有法学院的培训,没有多年的工作经验,是不可能有专业的敏感度。所谓行家一出手就知有没有

关于这个房子,我在纽约市楼宇局( Department of Building)的网站上看到有两个工程没有完工纸。所谓的完工纸是做任何需要申报的装修工程后,政府需要排人检验通过才可以算是整个工程结束,该装修改建为合法。不然的话如果只是有装修的申请批准,有了开工纸,却没有完工纸,日后被投诉或者楼宇局检查发现施工与申请图纸不符合,会被罚款。打电话告诉客人,跟他解释并告知情况。该工程是申请把办公室改成一家庭。本来这个房子的房屋使用许可证明用途(certificate of occupancy) 是一楼为办公室和二楼为一家庭。我提醒客人,需要咨询贷款公司或者贷款银行,房子存在没有完成的工程记录是否可以过户。客人去问了以后告诉我,可以。只要在过户后一定时间内把完工纸拿到就可以了。其实事情到这里也就没我的事了。我出于职业的敏感度再追问他,银行知道这个是商业楼宇吗?在没有拿到完工纸之前这是一个办公室和一家庭,贷款必须按照商业楼宇进行的银行知道吗?哦,我不清楚啊。我再去问一下。结果贷款的人并不知道该楼宇目前的合法用途是商业楼。没有办法在办理交易过户手续之前拿到改成住宅完工纸,就没有办法按照住宅贷款。客人只能再跟卖家协商。

过了几天,卖家律师告诉我卖家可以给屋主贷款。给买家时间去做重新贷款再把钱还给屋主。但屋主不负责完工纸。

和客户继续沟通中,他觉得可行。但是不知道如何在过户后拿到完工纸。因为他不知道屋主改了些什么,没有当初申请的图纸无从对比。他就在琢磨,为啥屋主没有办法拿到完工纸?我请他描述一下现在房子的样子,看看楼宇局上面的装修申请是否符合现在的样子。他告诉我现在一楼二楼都是住宅了,办公室在地下室。但是他很喜欢现在房子的格局,是要用来自己住的。这就找到问题了,房屋使用许可证即入伙纸(certificate of occupancy)写明白二楼才是住宅,该工程申请也只是说把一楼改成住宅,但不清楚是否到底最后是两家庭还是全部变成一家庭。如果客人过了户,最后楼宇局来检查,改装不合法要拆除或者更改,或者一楼和二楼需要保持两个家庭,那对客户来说要搬出去装修或者住在里面整改,会带来非常大的不便。而且如果是两家庭他就不要了。他就是看中现在的格局才要买的。我告诉客人他应该找建筑师或者工程师帮他弄清楚拿到完工纸的费用,以及调取当初的改装申请的设计图纸,来核对目前装好的状态,才可以知道他自己能不能在过户之后通过楼宇局的验收拿到完工纸。如果一切改装都符合申请的图纸,那就只是少一个验收的手续。但为何这么多年屋主一直不去拿完工纸,也是一个很大的问号。

他反复考虑,最后告诉我还是需要屋主把完工纸拿到才可以交易。他可以自己按照一家庭去找商业贷款,因为他不想承担搬进去以后要自己拿到完工纸的风险。

这件事情再次印证了一点,就是房地产律师的尽职调查是多么的重要。这不是行业的规范必须要这样。这只是我自己的标准。我会把我自己要投资房产会做的调查工作的标准,来作为服务我客人的标准。而且这些调查的资料都是在政府网站公开的,每个人都可以看到。花几分钟不到的时间可以避开很多坑。

很多人以为房地产律师就是看看合同。合同不过也大同小异。这么简单的事情做做样子罢了。律师费嘛就找的那家,省下来的钱就省下来了。嗯没错。就是不知道大家买过最贵的东西是啥?应该没有比房子贵的了吧?在最贵的投资上,律师的重要责任不是给你锦上添花,而是在风险控制上确保你不损失惨重。签这么贵的合同没有好的风险控制,没有专业的经验,没有负责的态度,就像开没有刹车的车子。这样的车你敢去开吗?

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