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夫妻一方私自出卖夫妻共同的房产,合同有效吗?
来源:www.gzblzls.com 发布时间:2020年12月07日

夫妻一方私自出卖夫妻共同的房产,合同有效吗?

下面我们和贵阳合同纠纷律师一起来看看:

贵阳合同纠纷律师

目前有司法判例中有两种观点:一种观点是合同无效。一种观点合同有效。

无效的观点是主要是基于以下几点:

1,《民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

2,《中华人民共和国房地产管理法》中规定:

第三十七条 下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

夫妻房产是夫妻共有房产,未经其他人共有人书面同意的当然无效。

3,最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条中指出:在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。

这里提到的善意第三人需要满足几点:1,合理的对价, 2,没有恶意 3,不动产需要办理过户登记手续。如果没有办理过户登记,不适用善意第三人原则。

4,《中华人民共和国物权法》第九十七条 规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

5,《中华人民共和国合同法》第五十一条 也规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

即无权处分合同需要有权主体追认或者无权主体事后取得处分权才能有效,在这之前处于效力未定的状态。

当有权主体拒绝追认或无权主体事后未取得处分权的情形下,该合同无效。

认为有效的观点是主要是基于以下方面:

1,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 第一款 规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

2,高级人民法院关于审理二手房买卖案件若干问题的解答

审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的二手房买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。

一是房屋出售时,房产证上登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售时,房产证上登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。

笔者同意第一种观点:

1,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 第一款 规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

这个一方当事人应当理解为签订合同双方的一方当事人,而不是共有财产的共有人。

2,高级人民法院关于审理二手房买卖案件若干问题的解答,公布日期是2005年,至今已有15年之久。期间颁发了很多新的法律,有的法律和这条有明显的冲突,根据新法大于旧法的原则,应该适用新的法律条文。另外,这也只是上海地方法院做的指导意见。

3,如果一方在未经过另一方同意的情况仍出卖房屋,而且认定合同有效,这必然会在法律上没有更好的保护了甚至没有保护共有人的利益,这也违背了法律的初衷。况且,这样也会大量的出现夫妻感情不和,一方私自出卖共有财产,导致一方利益受损的情况出现。

综上,笔者认为:夫妻一方,私自出卖夫妻共同的房产,合同应当认定无效。

ps:如果合同无效,那么合同条款约定违约金还能适用吗?

合同法规定:在合同无效的情况下,有三种条款是有效的:1、合同中独立存在的有关解决争议方法的条款;2、因合同无效返还由该合同取得的财产;3、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的应当各自承担相应责任。从条文可以看出,合同无效,关于违约金的条款应当认定为无效,但是有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的应当各自承担相应责任。所以过错方还是需要承担相应的过错的责任。

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