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吕良刚王维权房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
来源:www.gzblzls.com 发布时间:2021年03月27日

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

2018)黔01民终8441

上诉人(原审被告):吕良刚,男,1962228日出生。

委托诉讼代理人:王家伦,北京京顺律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):王维权,男,1991917日出生,汉族。

委托诉讼代理人:白礼佐,贵州唐德律师事务所律师。

委托诉讼代理人:刘志平,贵州唐德律师事务所实习律师。

被上诉人(原审被告):贵州弘扬城房地产经纪有限公司锦江路分公司,住所地:贵州省贵阳市经济开发区锦江路榕筑一区B-1-23号。

负责人:杨盛其。

上诉人吕良刚因与被上诉人王维权、贵州弘扬城房地产经纪有限公司锦江路分公司(以下简称弘扬城锦江路分公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2018)黔0111民初3919号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

吕良刚上诉请求:1、撤销原判,依法改判或将案件发回重审;2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定事实不清,适用法律错误。1、本案合同第五条注明房屋存在抵押,被上诉人对此应当是明知的,上诉人不存在隐瞒事实的情况。合同签订后,上诉人也依约将相关的房产证件交给中介公司,根据合同约定,所有手续均应由中介公司办理。后因上诉人的贷款合同丢失无法办理提前还贷手续,在经上诉人和中介公司多方努力仍然无法解除抵押的情况下,上诉人也将办理情况如实告知被上诉人,并同意退还33万元,因此,上诉人不存在任何违约行为。被上诉人要求解除合同的理由不能成立。2、根据合同约定,被上诉人应当支付的首付款为30万元,而上诉人尚欠的银行贷款为33万元,因此,被上诉人支付的33万元明显就是借给上诉人用于偿还银行贷款,而非其支付的购房款。被上诉人发送给上诉人的相关短信中对此也有陈述,因此,一审判决对该笔款项性质的认定错误。

被上诉人王维权答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

被上诉人弘扬城锦江路分公司答辩称:请求法院依法判决。

王维权向一审法院起诉请求:1、判令解除原、被告签订的《贵州弘扬城房地产经纪有限公司买卖合同》。2、判令被告吕良刚双倍返还原告定金人民币40000元。3、判令被告吕良刚返还原告购房款330000元;4、判令被告吕良刚支付原告违约金85000元;5、判令被告吕良刚按年利率6%的标准支付原告自201853日起至还清350000元购房款期间资金占用费;6、本案诉讼费由两被告承担。

一审法院查明:2018417日,原告王维权作为买方(甲方)与被告吕良刚作为卖方(乙方)、被告弘扬城锦江路分公司作为中介方签订了《贵州弘扬城房地产经纪有限公司买卖合同》,合同第一条约定:“(一)房屋坐落:经开区香江路中心中兴苑北苑22单元7-812号。(二)该房屋总房价款为人民币捌拾伍万元…。(五)该房目前产权状况为:有抵押,乙方已做出充分了解并自愿买售该房。(六)双方约定:共同委托贵州弘扬城经纪有限公司于2018530日前办理该房的所有权过户手续及缴纳相关税费。为保证交易进程顺畅,办理过程中不需要另行接受甲、乙双方授权”。第三条定金及房款交付方式:“(一)为保证交易安全,乙方所付定金人民币贰万元整(详见收条)小写¥20000元交给甲方,甲方将有关证件移交给中介方(详见收条),作为乙方交付定金的平等保证,同时方便中介方前期查档、税费审理等工作。(二)房款支付方式为甲、乙双方在办理过户手续前,乙方支付首付款人民币叁拾万元整(¥300000),尾款人民币伍拾伍万元整由乙方向银行申请贷款给甲方结清”。第八条违约责任“(一)在约定的过户时限内,甲乙双方必须根据要求提供符合办理程序所需的一切手续,除不可抗力因素外双方不得延误。若乙方违约,则定金扣除中介费后作为甲方的赔偿;若甲方违约,则必须返还与乙方定金数额相同款项,此款扣除中介费后作为乙方的赔偿。(二)如甲乙双方有任何一方违约,除按第八条第一款进行处理外,违约方必须按该房成交价格的百分之十另行赔付守约方。(三)中介方劳动受国家法律保护,本合同一旦签订,无论任何一方违约,中介方均有权根据法律规定向违约方收取佣金。”,该合同还对各方其他权利义务进行了约定。

2018年417日,原告王维权向被告吕良刚支付了定金20000元,被告吕良刚向原告王维权出具《收条》,载明:“今收到王维权购买贵阳经济技术开发区香江路中兴苑北苑22单元7-812号住房定金人民币贰万元(20000元)此据。收款人吕良刚2018.4.17”,被告吕良刚称原告交付的定金20000元,实际上只得到15000元,另外5000元于当日交给被告弘扬城锦江路分公司作为水、电、气、物管费的押金。同日,被告弘扬城锦江路分公司向被告吕良刚出具《收条》,载明:“今收到吕良刚交来贵阳经济技术开发区香江路中兴苑北苑22单元7-812号房押金人民币伍仟元整(¥5000元),注:水、电、气、物管费用押金。此据”,被告弘扬城锦江路分公司称该押金在涉案房屋过户完成后,水、电等费用交清,会退还给被告吕良刚。另,被告吕良刚于当日将涉案《房屋所有权证》交给被告弘扬城锦江路分公司,被告弘扬城锦江路分公司向被告吕良刚出具《收条》,载明:“今收到吕良刚交来《房屋所有权证》原件一本(12670)号,此据”。201854日,原告王维权通过其在中国工商银行的账户向被告吕良刚转款人民币236000元,通过案外人刘刚在中国工商银行的账户向被告吕良刚转款人民币94000元,原告称刘刚是其姑父,共计向被告吕良刚转款人民币330000元,原告表示支付的上述款项是首付款,并提交了《收条》一份,载明:“今收到王维权交购买贵阳经济技术开发区香江路中兴苑北苑22单元7-812号房用来还款人民币叁拾叁万元整,小写(¥330000元),由王维权转账给吕良刚。此据。证实人:贵州弘扬城房地产经纪有限公司锦江路分公司杨盛其201853日”。被告吕良刚认可收到该330000元的转款,但认为该款不是房款,应当是借款,并称该款系原告借给被告用于偿还涉案房屋在银行的贷款,在无法偿还银行贷款后,向原告提出过退款,但被拒绝。

根据涉案《贵州弘扬城房地产经纪有限公司买卖合同》的约定,双方共同委托被告弘扬城锦江路分公司于2018530日前办理涉案房屋的所有权过户手续及缴纳相关费用,但截至本案庭审时,尚未办理涉案房屋所有权过户手续及缴纳相关费用。原告称已按照合同约定向被告吕良刚支付了定金20000元及首付款330000元,合计350000元,但被告收款后未及时解除涉案房屋抵押,并以贷款合同丢失为由,拒绝履行买卖合同,导致该合同无法继续履行,应当承担违约责任。被告吕良刚称没有违约,签订合同当天就将涉案房屋《房屋所有权证》移交给了中介方被告弘扬城锦江路分公司,按照买卖合同约定,办理所有权过户等手续系被告弘扬城锦江路分公司的责任,且在卖房时多次向原告申明房屋存在抵押,原告转款的330000元不是首付款,是借来偿还在银行的剩余贷款,但因为贷款合同丢失,无法在银行办理提前还款。被告弘扬城锦江路分公司称,我方没有违约,由于被告吕良刚的手续不齐,未还清银行贷款并解除抵押,故无法办理过户。

庭审中,经法庭询问,被告吕良刚称,尚欠涉案房屋尚欠银行按揭贷款330000元,没有能力偿还,这也是原告借款330000元的原因,在原告转款330000元后去银行咨询过提前还款,但因贷款合同丢失,银行告知要提前还款需要找领导签字,因觉得办理还款过程太麻烦,并将无法还款的情况告知给了原告和被告弘扬城锦江路分公司,并打电话、发短信给原告进行协商,从201858日就要求退款,但原告不接受。原告称,在过户期满之前被告就明确告知不卖房了,我方约被告吕良刚退款,但被告吕良刚一直不出面,才导致我方起诉至法院。被告弘扬城锦江路分公司称,被告确实来过我公司,我公司告知如果只是贷款合同丢失了,可以想办法,但后来打电话给被告吕良刚问要不要还款,被告吕良刚告知不还款了,房子不卖了。

被告吕良刚向本院提交了短信聊天截图,摘录如下:201858日傍晚6:40原告向被告吕良刚发送短信“你是”,被告吕良刚回复“卖房子给你的”;2018517日晚上9:35原告向被告发送短信:“吕哥,你好,就昨天接到你的电话之后,我和中介公司联系了,现将目前你去银行办理促销(注销)未找到该房抵押贷款合同一事具体情况告知了中介公司,中介公司回复我的是,今天打电话联系你然后到银行去一起解决,今天办了这么样呢?……”;2018518日早上7:03被告吕良刚回复:“小王,抱歉……我的意思已经很明确,请你斟酌。我们都没有多的时间去整其它,资金安全和你能买到房才是最重要的”。当日早上8:51原告回复:“吕哥,这房子到底你这边还想不想卖呢?如果你这边确定你的房子要卖,那贷款合同这是我们可以让中介公司去解决,如果房子你现在明确不卖了,我们在协商退款一事。因为你我的时间都有限,只能将需要办理的过程手续交由中介公司去跑,你这边在考虑一下吧”,当日上午9:05被告吕良刚回复:“我的意思已经很明确了。给你讲过,给你哥讲过,给中介已讲过。”,当日上午10:04原告回复:“当时不是说好的吗,我这边将房子的首付款打到你的还款账户上,你这边一个礼拜就可以去银行办理好房子的促销手续,到现在为止,我打给你都10来天了。现在你这样的确很是让我失望”,当日上午10:14被告吕良刚回复:“你的心情我可以理解。我也不愿意这样的事发生。并表示抱歉!但你也往好的方面想想,钱在你的手上,哪里买不到”,当日中午12:09原告回复:“吕哥,我本着真心诚意购买你的房……既然这样,我这边只能按合同办事,要么赔偿我方10%的违约金”。原告王维权、被告吕良刚对上述短信聊天截图的真实性予以认可。

庭审中,经一审法院释明定金条款与违约金条款不得同时适用后,原告选择主张违约金,即请求两被告连带支付原告违约金85000元。

一审法院认为,原告王维权与被告吕良刚及被告贵州弘扬城房地产经纪有限公司锦江路分公司签订的《贵州弘扬城房地产经纪有限公司买卖合同》系三方当事人的真实意思表示,不违反有关法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,应受法律保护。本案中,案涉房屋在银行办理了抵押贷款,原、被告双方在合同中第一条第(六)约定:“共同委托贵州弘扬城经纪有限公司于2018530日前办理该房的所有权过户手续及缴纳相关税费。为保证交易进程顺畅,办理过程中不需要另行接受甲、乙双方授权”,但对办理注销涉案房屋在银行的抵押,未在合同中约定,而根据交易习惯,办理在银行按揭贷款的房屋的抵押登记的注销,需提前结清抵押房屋在贷款银行的房贷尾款,办理提前还款和注销登记也必须要借款人(抵押人)自行办理或予以配合。被告吕良刚称尚欠银行贷款330000元,而原告也按照双方约定向被告吕良刚转款330000元,被告应当按照约定到银行办理提前还贷并注销抵押,但被告以贷款合同丢失,无法办理提前还款,若要还款还需要银行领导签字过程太麻烦等原因为由,未办理提前还款和注销抵押登记,该行为已构成违约。且明确表示不再出售涉案房屋。导致原告合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定,对原告主张解除《贵州弘扬城房地产经纪有限公司买卖合同》的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定,对原告主张被告吕良刚退还购房款330000元的诉请,法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定,原告在本案中选择了适用违约金条款,故对其主张双倍返还定金40000元的请求,法院不予支持,被告吕良刚仅需退还20000元。另,关于被告吕良刚提出实际只收到15000元,另有5000元交给被告弘扬城锦江路分公司作为押金的辩称,虽是事实,但原告的收条上已载明收到定金20000元,5000元是被告吕良刚另外向被告弘扬城锦江路分公司支付的押金,被告吕良刚可另行主张被告弘扬城锦江路分公司返还。

根据涉案买卖合同第八条违约责任“(二)如甲乙双方有任何一方违约,除按第八条第一款进行处理外,违约方必须按该房成交价格的百分之十另行赔付守约方。”之约定,对于原告主张被告吕良刚支付原告违约金85000元(850000元×10%=85000元)的请求,法院予以支持。而本案违约方非被告弘扬城锦江路分公司,故对原告主张被告弘扬城锦江路分公司承担连带责任的请求,法院不予支持。另,针对原告主张被告吕良刚按年利率6%的标准支付原告自201853日起至还清350000元购房款止期间的资金占用费,因原告向被告吕良刚支付定金20000元、购房款330000元系履行合同行为,并非民间借贷,且被告吕良刚已承担违约责任,故对原告该项诉请,法院不予支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、解除原告王维权与被告吕良刚及被告贵州弘扬城房地产经纪有限公司锦江路分公司于2018417日签订的《贵州弘扬城房地产经纪有限公司买卖合同》。二、被告吕良刚于本判决生效后十日内退还原告王维权定金人民币20000元。三、被告吕良刚于本判决生效后十日内退还原告王维权购房款人民币330000元。四、被告吕良刚于本判决生效后十日内支付原告王维权违约金人民币85000元。五、驳回原告王维权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4163元(已减半收取),由原告王维权承担人民币250.5元,由被告吕良刚负担人民币3912.5元。

二审中,各方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。

本院认为:民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。本案中,虽然王维权、吕良刚及弘扬城锦江路分公司于2018417日签订的《贵州弘扬城房地产经纪有限公司买卖合同》中明确注明本案争议房屋存在抵押,但是该合同第八条第(一)项也明确约定:“在约定的过户时限内,甲乙双方必须根据要求提供符合办理程序所需的一切手续,除不可抗力因素外双方不得延误”,根据上述约定并结合一般的生活常理可知,在约定的过户时限内偿还银行贷款并完成解除抵押登记手续是上诉人吕良刚作为房屋出卖人理应承担的合同义务。但是,吕良刚在收到王维权支付的33万元款项后至今仍未能履行解除抵押登记的义务,虽然其辩称系因贷款合同丢失导致无法办理提前还款手续,但是因其对于该项抗辩主张未能提交证据予以证实,并且其该项理由显然并不属于不可抗力的范畴,而且明显有违常识,故其该项抗辩主张本院不予采信。至于上诉人提出的上述33万元应为借款而非房款的主张,因其同样缺乏充分、有效的证据予以支持,并且同样有违生活常理,本院对此亦不予采信。据此,吕良刚在本案中存在明显的违约行为,该违约行为是导致本案合同目的无法实现的原因。王维权当然有权要求解除合同,并要求吕良刚依照合同约定承担相应的违约责任。综上所述,上诉人吕良刚提出的上诉主张于法无据,本院不予采信。故一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费8326元,由上诉人吕良刚负担。

本判决为终审判决。

审判长  罗晓珊

审判员  田 勇

审判员  程 奕

二〇一八年十二月六日

书记员  刘世霞

案例来源:中国裁判文书网

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