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法官在审理“名为房屋买卖实为借贷合同”的认定
来源:www.gzblzls.com 发布时间:2021年04月11日

近年来大量存在以“房屋买卖”作为“借贷合同”之“保障”的纠纷。一方当事人向法院主张其与另一方当事人存在“房屋买卖法律关系”,并已经实际履行部分或者全部购房款,要求另一方当事人继续履行交付房屋和办理过户手续的义务;而另一方当事人则向法院抗辩,其与对方不存在真正的“房屋买卖法律关系”,所谓的“房屋卖合同”非属于真实意思表示,是迫于对方压力,为求得到对方借款或期待对方给予更长的还款期限而签订的,实质是为“借贷合同”提供一种对方能认可的“保障”。这类案件随着经济社会发展和民间金融市场的活跃,逐步呈现上升趋势。实践中,或称为“以房抵债协议”,或称为“名为房屋买卖实为民间借贷关系”。法院如何根据具体案情,在厘清法律关系的基础上作出既有利于促进交易,又有利于维护交易安全的裁判呢?

法官在审理名为房屋买卖实为民间借贷案件时一般是从以下几方面进行分析判断:

一是看原告起诉时提供的房屋买卖合同中是否存在如出让方在某年某月某日前将购房款退还给购买方,协议作废或者购房人将房屋退还给出让方的内容。如果买卖合同中载有这种内容,明显可以看出其中存在有悖常理的房屋买卖情形,这种合同的起草,漏洞明显,是明显的虚假买卖关系。

二是看合同中双方确定的房屋转让价格是否与房屋所在地段相同品质房屋当年的市场出售行情相符。如果合同中约定的房屋转让价格比签订合同落款年份当地新建房屋成本价格还要低,则应属于明显不合理的低价。转让方一般不会以这样低廉的价格出售房屋,否则以取得的对价去购置新开发的楼房、平房,得不偿失,明显属于赔本买卖,这种交易有悖常理不能排除契约签订时非出卖方真实意思表示情形。

三是看双方签订房屋买卖契约后出让方是否已在约定的交房期限内将房屋及房产证(自建平房、二层楼等还应包括土地使用证)等及时交付给受让方。如果房屋及产权证照等始终未交付,仍由出让方居住占有,转让后至诉讼时的时间跨度又较大,也可以说明双方发生的房屋转让不合情理,存在签订虚假买卖合同情形。

四是看双方签订房屋买卖契约时执笔起草人是否购房者一方。一般情况下,房主如果出售自有房屋的想法时,尤其因基于某种原因急于出售时,往往会向外张贴售房广告、通过电视台播放字幕售房广告等形式发出要约,并且往往会自己事先拟好买卖契约,将预出售房屋所在地理位置(如位于某某小区某单元某门牌码),房屋所有权证编号,建筑面积情况,随房是否附带家具、抽油烟机、太阳能热水器设施等情况,何时交清房价款何时交付房屋,转让后办理过户手续可能发生的税费由哪一方承担等具体情况写清,而价格部分因需要与购买人协商后确定,一般会在拟好的格式用纸上暂时空出待填。一般情况下,除非出售一方因文化水平低,自己不会书写外,很少由买受人出面书写。因此,如果起诉房屋买卖纠纷案件的是购买方,其提供的合同是当时自己书写的,同时存在转让的价格与当时市场行情呈明显偏低,或者房屋及房产证等手续久拖未交付的情形,不排除双方之间是一种虚假的房屋买卖关系。据此,房屋买卖合同的双方应该从根源上杜绝发生争议的可能性,规范地签订合同


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