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建筑工程强制拍卖后,建筑工程上的权利负担如何转移
来源:www.gzblzls.com 发布时间:2021年07月18日

强制拍卖是法院依据生效法律文书,对执行中查封、扣押的财产委托具有相应资质的拍卖机构进行拍卖的强制执行措施,但是国家禁止自由买卖的物品除外。强制拍卖制度作为民事强制执行措施的一种,采用商业拍卖制度的模式,实现法院生效裁判,以试图解决民事执行难这一顽疾,保障当事人权利的实现。强制拍卖制度的性质和特征决定了它是一种相对公正、透明、有效的变价方式,一直以来,理论界对于对强制拍卖的概念争议不大,争论主要集中在对其性质的界定问题上,主要分为私法说、公法说和折衷说三种。这三种学说对强制拍卖作出了各自不同的阐述。

第一种观点是私法说。认为应通过民法上的法律行为理论来解释拍卖行为,无论任意拍卖还是强制拍卖,均被视为采取竞争性缔约方式而为的特种买卖,适用民法上有关买卖合同的规定,拍定人继受取得拍卖物所有权并承受拍卖物上的负担。该学说为民法学者所支持。

第二种观点是公法说。认为强制拍卖的理论基础是公法上的公用征收处分理论,或公法契约学说,或裁判上的形成行为学说。该学说认为强制拍卖为一种强制执行行为,基于强制执行的公信力,强制拍卖具有独立于实体法的特殊效力,拍定人原始取得拍卖物所有权,拍定人无瑕疵担保请求权,且不承受拍卖物上的负担。该学说为民诉法学者和司法实务界所推崇。

第三种观点是折衷说。该学说摆脱上述两种学说的束缚,认为应从平衡各拍卖主体之间的利益关系出发进行制度设计,从而解决强制拍卖的性质和效力问题。有的认为从《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下简称《拍卖、变卖规定》)31条对于拍卖财产上原有权利负担转移的规定来看,最高人民法院实际上倾向于折衷说。

私法说的问题在于由于其片面强调强制拍卖买卖契约的性质,却无法解释公法拍卖与私法拍卖在法律效果上的不同,执行机构公权力在强制拍卖中的各种体现,特别是法院拍卖的强制性无法得到合理的解释。折衷说虽然认识到了私法说的弊病和片面性,试图解释执行机构在强制拍卖中所体现出来的作用,但在拍卖效果上仍无法脱离私法说。故主流观点认为强制拍卖公法说最符合强制拍卖的性质,对强制拍卖的解释也最合理全面。

房屋建设工程经法院强制拍卖后,是否属于合同让这一问题,实务中有两种不同观点。

第一种观点认为,房屋建设工程的标的物为工程,工程上所附权利负担具有物权效力,不因拍卖而消灭。

第二种观点认为,房屋建设工程因拍卖而导致该工程上原有的权利负担譬如担保物权及其他优先受偿权消灭,但拍卖所得款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。

我们赞同第二种观点。

财产上所附权利负担的转移应限于具有物权效力的权利,因为物权具有追及效力,物权的标的物不管辗转流通到什么人手中,都不影响这些权利的存在。一般情况下,买受人可能负担的第三人的权利主要有:财产所有权、担保物权、用益物权以及物权化的债权(如租赁权)。相对应的,出卖人就这些权利对买受人负有瑕疵担保责任。虽然《拍卖、变卖规定》就强制拍卖的程序性规定更为彻底地贯彻了公法行为说,但就强制拍卖的权利负担转移采纳的则是折衷说的思路。对于拍卖财产上担保物权及其他优先受偿权的处理,原则上采取了消灭主义。拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭,拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。租赁权及用益物重在支配标的物的使用价值,租赁权人及用益物权人要实际享有权利,必须现实地占有标的物。因此,《拍卖、变卖规定》对拍卖财产上存在的租赁权及用益物权的处理,原则上采取了承受主义:拍卖财产上原有的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭。作为例外,如果上述权利继续存在于拍卖财产上,对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的,应当依法将其除去后再进行拍卖。



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